قانون البناء والتحول العمراني
تبدأ عملية التحول العمراني بتحديد المبنى بوصفه «مبنى خطِرًا» وفق القانون رقم 6306. ويُسجَّل هذا التحديد في سند الملكية ويُبلَّغ به المالكون، ومهلة الاعتراض 15 يومًا من التبليغ. وبعد تعديل اللائحة التنفيذية في فبراير 2026 تُتخذ القرارات المتعلقة بالمبنى الخطِر بالأغلبية المطلقة للمالكين محسوبةً بحصص الأرض، ويمكن عرض حصص غير الموافقين للبيع وفق الإجراء القانوني. ويجب تنظيم عقد البناء مقابل حصص لدى الكاتب العدل.
آخر تحديث: نوفمبر 2026أعدّ هذه الصفحة محامونا المسجّلون في نقابة محامي إسطنبول.
نطاق عملنا
إجراءات القانون رقم 6306
تحديد المباني الخطِرة، والاعتراض أمام وزارة البيئة والتحضّر وتغيّر المناخ، والطعن في قرارات الهدم، وعملية اتخاذ القرار بين المالكين، وبيع حصص غير الموافقين، مع مراعاة حقوق الأطراف.
عقود البناء مقابل حصص وتقاسم الإيرادات
تُصاغ العقود بين المطوّر ومالكي الأرض بالتفصيل، بما يشمل موعد التسليم والشرط الجزائي والمواصفات الفنية وخطابات الضمان وشروط الفسخ، وتُنظَّم رسميًا لدى الكاتب العدل.
التأخير والتنفيذ المعيب
عند عدم تسليم البناء في موعده تُرفع دعاوى التعويض عن التأخير وخسارة الإيجار. وفي المباني المسلَّمة بعيوب ظاهرة أو خفية تُجمع الأدلة بإثبات الحالة ويُطالَب بنقص القيمة وتكاليف الإصلاح.
كيف تسير الإجراءات؟
- يُجرى تقييم المخاطر من قِبل جهة مرخّصة من الوزارة ويُسجَّل في سند الملكية.
- يُبلَّغ المالكون، وتبدأ مهلة الاعتراض البالغة 15 يومًا من تاريخ التبليغ.
- يقرّر المالكون المشروع والمطوّر والتوزيع بالأغلبية المطلقة لحصص الأرض.
- يُوقَّع عقد البناء مقابل حصص لدى الكاتب العدل مع تحديد التسليم والغرامات والضمانات.
- بعد الهدم والبناء تُسجَّل الوحدات الجديدة بأسماء المالكين وفق العقد.
مهل يجب الانتباه إليها
- الاعتراض على تحديد المبنى الخطِر: 15 يومًا من التبليغ.
- الدعوى ضد القرارات الإدارية بموجب القانون رقم 6306: 30 يومًا من التبليغ.
- الإخطار بالعيوب: العيوب الظاهرة عند التسليم، والخفية فور اكتشافها دون تأخير.
أسئلة شائعة
حُدّد مبناي بوصفه مبنى خطِرًا، ماذا أفعل؟
سجّلوا تاريخ التبليغ؛ فمهلة الاعتراض 15 يومًا. ثم احرصوا على مراجعة مسودات العقود قبل توقيعها لحماية حقوقكم في اجتماعات المالكين واختيار المطوّر.
بأي أغلبية تُتخذ القرارات في التحول العمراني؟
بموجب تعديل اللائحة النافذ منذ 4 فبراير 2026 تُتخذ القرارات المتعلقة بالمباني الخطِرة بالأغلبية المطلقة للمالكين محسوبةً بحصص الأرض لا بعدد الأشخاص، ويمكن بيع حصص غير الموافقين وفق الإجراء القانوني.
ماذا لو تأخّر المطوّر في التسليم؟
يمكن المطالبة بالشرط الجزائي وتعويض التأخير، وفسخ العقد إذا توافرت شروطه، كما يمكن المطالبة بخسارة الإيجار خلال مدة التأخير.
التشريعات ذات الصلة
- القانون رقم 6306 بشأن تحويل المناطق المعرّضة لخطر الكوارث
- اللائحة التنفيذية للقانون رقم 6306 (بتعديلات 4 فبراير 2026)
- قانون الالتزامات رقم 6098 (عقد المقاولة، المادة 470 وما يليها)
- قانون ملكية الطبقات رقم 634
المعلومات الواردة في هذه الصفحة عامة ولا تُعدّ رأيًا قانونيًا. تختلف ظروف كل ملف، وقد تتغيّر التشريعات والممارسة.
استشارة أولى حول هذا الموضوع
اكتبوا لنا باختصار عن وضعكم، وسنحدّد موعدًا يناسب توقيت بلدكم.
اطلبوا استشارة أولى راسلونا عبر واتساب