قانون العقارات
لا تنتقل ملكية العقار في تركيا إلا بمعاملة رسمية في مديرية السجل العقاري. وقبل الشراء يُعدّ فحص سجل الملكية والوضع التنظيمي وإذن الإشغال وأي رهن أو حجز أو إشارة على العقار خطوة مهمة لتجنّب النزاعات لاحقًا. وعند الاعتداء على الملكية يمكن رفع دعاوى إلغاء التسجيل ومنع التعرّض والمطالبة بأجر المثل (ecrimisil).
آخر تحديث: نوفمبر 2026أعدّ هذه الصفحة محامونا المسجّلون في نقابة محامي إسطنبول.
نطاق عملنا
الفحص القانوني (Due Diligence)
قبل الشراء أو الاستثمار تُفحص السجلات لدى مديريات السجل العقاري والبلديات وإدارات الغابات والمساحة، ويُقدَّم تقرير مكتوب عن الرهون والحجوزات والإشارات والوضع التنظيمي وإذن الإشغال والقيود القانونية.
نزاعات الملكية والحقوق العينية
دعاوى إلغاء التسجيل وإعادته المستندة إلى التزوير أو انعدام الأهلية أو إساءة استعمال الوكالة. وفي حالات الإشغال غير المشروع تُرفع دعاوى منع التعرّض والمطالبة بأجر المثل عن الاستعمال السابق.
أوقاف الطوائف ومسائل الملكية
بالنسبة لعقارات أوقاف الطوائف المشمولة ببيان عام 1936، تُفحص سجلات الطابو والأوقاف التاريخية، وتُتابع إجراءات الطلب والاسترداد والتعويض في مواجهة المديرية العامة للأوقاف أو الخزينة أو الغير.
الإيجار التجاري
إعداد عقود الإيجار القائمة على الإيراد أو رقم الأعمال لمراكز التسوق والأبراج المكتبية والمنشآت الصناعية، ودعاوى التعديل وتحديد بدل الإيجار، وإجراءات الإخلاء المستندة إلى مدة التمديد البالغة عشر سنوات أو التعهّد الكتابي بالإخلاء.
كيف تسير الإجراءات؟
- نفحص سجل الملكية بالاستناد إلى معلومات الجزيرة والقطعة والوحدة.
- نتحقق من سجلات التنظيم والبناء لدى البلدية ونُعدّ تقريرًا مكتوبًا.
- نُعدّ عقد الوعد بالبيع أو عقد الإيجار، أو نراجع مسودة الطرف الآخر.
- تُنقل الملكية بموجب وكالة، أو تبدأ الدعوى عند وجود نزاع.
قواعد يجب معرفتها
- عقود البيع العادية المكتوبة خارج الطابو لا تنقل الملكية (المادة 237 من قانون الالتزامات).
- لا يصح الوعد بالبيع إلا إذا نُظّم لدى الكاتب العدل.
- في إيجارات المساكن والمحلات المسقوفة لا تتجاوز الزيادة عند التجديد متوسط مؤشر أسعار المستهلك لـ12 شهرًا (المادة 344).
- اللجوء إلى الوساطة إلزامي قبل رفع دعوى في نزاعات الإيجار.
أسئلة شائعة
ما الذي يجب فحصه في الطابو قبل الشراء؟
هوية المالك، وما إذا كان العقار مملوكًا على الشيوع، ووجود رهن أو حجز أو تدبير احتياطي، والقيود المدوّنة في خانة البيانات. كما يجب التحقق من الوضع التنظيمي وإذن الإشغال لدى البلدية.
ما هو أجر المثل (ecrimisil)؟
هو تعويض يُطالَب به من يستعمل عقارًا دون إذن مالكه عن مدة الاستعمال غير المشروع، ويمكن المطالبة به عن خمس سنوات سابقة كحدّ أقصى.
هل يمكنني بيع عقاري في تركيا دون السفر؟
نعم. إذا نظّمتم لدى القنصلية التركية أو كاتب عدل محلي وكالة مع صورة شخصية تحدّد العقار وصلاحية البيع بوضوح، يستطيع محاميكم إتمام البيع في الطابو.
التشريعات ذات الصلة
- القانون المدني التركي رقم 4721، المادة 683 وما يليها (الملكية)، المواد 1023–1025 (الثقة بالسجل العقاري)
- قانون الالتزامات رقم 6098، المواد 237–246 (بيع العقار)، المواد 299–378 (الإيجار)
- قانون السجل العقاري رقم 2644
- قانون الأوقاف رقم 5737
المعلومات الواردة في هذه الصفحة عامة ولا تُعدّ رأيًا قانونيًا. تختلف ظروف كل ملف، وقد تتغيّر التشريعات والممارسة.
استشارة أولى حول هذا الموضوع
اكتبوا لنا باختصار عن وضعكم، وسنحدّد موعدًا يناسب توقيت بلدكم.
اطلبوا استشارة أولى راسلونا عبر واتساب